Incorporação imobiliária, patrimônio de afetação

A venda, alienação, comercialização, transmissão de unidades autônomas submetidas ao regime condominial, tais como apartamentos, lojas, salas, vagas de garagem, entre outros, na planta ou em construção, está amparada pela Lei 4.591 de 1.964. Este processo, denominado incorporação imobiliária, está definido no artigo 28, parágrafo único, do referido diploma legal, como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. (Incorporar = construir para alienar unidades autônomas)

 

A incorporadora imobiliária, face ao vultoso montante de dinheiro que dispende, necessita dar garantias aos adquirentes, vc que quer comprar um imóvel, pois é comum que as incorporadoras entrem em falência e deixem aqueles que compraram imóveis na planta ou já em construção na mão, vide caso da Encol. Por isso, foi criado o instituto do patrimônio de afetação.

 

Por patrimônio de afetação, entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões (modo de aquisição originário da propriedade, seja pela ação de Gaia, seja pela ação dos filhos de Éden, que não se confunde com as benfeitorias que são obras e despesas com caráter acessório)* objeto da incorporação imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se apartados do patrimônio do incorporador. Ou seja, se a incorporadora possuir outras dívidas, seus credores não poderão estender suas garras para cobrar seus créditos sobre o edifício que está sendo erguido.

 

Por conseqüência, o adquirente detém maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência deste. Em outros termos, o imóvel ficará adstrito às dívidas e obrigações contraídas em razão da execução do empreendimento.

 

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objetos de garantias reais, como hipoteca ou alienação fiduciária, todavia o benefício deverá ser revertido integralmente em prol do respectivo empreendimento. O patrimônio de afetação, em outras palavras, é um fim em si mesmo. Foi criado para garantir-se. De outra banda, os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para o referido empreendimento.

 

A constituição do regime de afetação sobre o imóvel objeto da incorporação imobiliária se dá mediante averbação, a qualquer tempo, no Cartório de Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador, e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. Assevera-se que o patrimônio de afetação deve ser lançado à margem da matrícula do imóvel em ato distinto e posterior ao que originou o registro da incorporação imobiliária.

 

O patrimônio de afetação é um importante recurso de publicitário, pois além de configurar uma garantia jurídica ao adquirente da fração ideal correspondente à unidade autônoma futura, pode ser indício da boa-fé, seja subjetiva, seja objetiva do incorporador em concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu público-alvo. Neste sentido, a boa imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.

Por fim, a grande crítica ao legislador fica por conta da faculdade atribuída ao incorporador para instituição do patrimônio de afetação. De acordo com a parte inicial do artigo 31-A da Lei 4.591/64, a submissão do imóvel objeto da incorporação imobiliária ao regime de afetação fica a critério do incorporador. O direito do consumidor, seguramente, estaria mais protegido diante da obrigatoriedade deste recurso, inexistindo argumento em contrário, senão a favor dos construtores, para a opção do legislador. Entretanto, cabe ao potencial adquirente inteirar-se dos seus direitos e garantias e, se possível, optar pelo empreendimento imobiliário que compreenda o patrimônio de afetação.

 

 

*Conforme balbuciam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

“Acessão é o modo originário aquisitivo de propriedade em razão de o proprietário de um bem passar a adquirir a titularidade de tudo que a ele se adere. Isto é, pela acessão contínua, uma coisa se une ou se incorpora materialmente à outra, em estado permanente, por ação humana ou causa natural, e o proprietário da coisa principal adquire a propriedade da coisa acessória que se lhe uniu ou incorporou”.

 

 

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